こんにちは、はつまい（＠_hatumai）です。
至極当たり前の話ですが、不動産投資では購入する物件の良し悪しが結果に大きく関係してきます。
良い物件を購入することが出来れば収益は得られやすいし、
逆にハズレ物件を購入してしまうとそこからの挽回が難しくなってしまいます。
では、どのように「良い物件」を見分ければ良いのでしょうか？
物件の良し悪しの定義は人によってそれぞれ異なります。
しかし、物件を評価するために必要な3つの観点を理解することは必要です。
- 収益評価（収益力）
購入価格に対して、利益がどの程度見込めるのか？ - 積算評価（担保力）
不動産の価値（建物と土地）はどの程度か？ - 稼働評価（稼働力）
立地や間取りなど、エリアマーケティングは需要とマッチしているか？
先ほど述べたように、何をもって「良い物件」と見なすかは人それぞれ評価基準が異なりますが、
多くの方が最も重視しているのは「収益評価（収益力）」です。
「利益・収益」というのはハッキリと数字で見れるし、
毎月の家賃収入を目指している人も多いんじゃないかな。
そこで今回は「収益力」をチェックするための3つの大切な指標について解説していきます。
収益性の3つの指標
収益性を確認するための3つの指標は下記の通りです。
① 表面利回り （グロス利回り）
② 実質利回り （ネット利回り）
③ ROI （Return On Investment）
それではそれぞれの指標を詳しく見ていきましょう。
表面利回り（グロス利回り）
利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って算出する見込み収益の割合のことを言います。
【表面利回りの計算方法】
表面利回りは計算が単純なため一番多く使用されており、
一般的に「利回り」と言うと、ほとんどの場合この「表面利回り」のことを指しています。
【表面利回り 計算例】
※上記例の数字はあくまでも計算しやすいように出した数字です。
上記参考例を見てみましょう。 想定の家賃収入が8万円だと満室想定で考えると年間で96万円の家賃収入が得られます。 その96万円を物件購入価格（1,500万円）で割り、100をかけると表面利回りが出ます。 計算の早い方だと10秒もあれば計算ができるので、非常に使い勝手の良い参考値と言えます。
ちなみに不動産屋が作成する販売図面に表示されている利回りも「表面利回り」が使われています。
不動産を維持するためにかかる経費を全て無視し、満室を想定した割合ですので
表面利回りは実際には絶対に起こりえない架空の数字であると言えます。
なんで架空の数字なのによく使われるの？
そんな声が聞こえてきそうですが表面利回りを使用するメリットは販売者・購入者ともにあります。
実際の利回り（実質利回り）よりも良い数値となるため、販売をする上で有利になる
シンプルな計算で算出することが出来るため、
見込みの数字を迅速に計算し、数多くの物件資料を比較検討する際に便利な指標となる
但し、先に述べた通り表面利回りは架空の数字であるため、
購入前にきちんとシミュレーションをせずにぱっと見で高利回りの物件だと判断してしまうと
後に「全く収益の出ない物件だった…。」と、なり兼ねませんので注意しましょう。
販売図面等に載っている表面利回りはあくまでも大まかに物件を把握するために使用しよう！
表面利回りは最終的な購入の判断には使えない、参考程度の架空の数字であることを理解しよう。
実質利回り（ネット利回り）
先ほどの表面利回りとは異なり、物件購入・維持にかかる諸費用を全て加味した利回りの指標です。
よって、表面利回りでは計算に加味されていなかった経費が収入から引かれた額で計算されます。
【実質利回りの計算方法】
【実質利回り 計算例】
※上記例の数字はあくまでも計算しやすいように出した数字です。
表面利回りの計算では出てこなかった「経費」が引かれていることで、利回りの％が先ほどよりも減っているのがわかります。
実質利回りの計算に計上する主な経費は下記の通りです。
物件価格に上乗せされる費用：
・仲介手数料
・印紙税
・登録諸費用
・融資諸費用
・不動産取得税
※物件価格に対して、10％前後の上乗せとなることが多い！
家賃収入から引かれる費用：
・管理費 / 修繕積立金
・委託管理費
・その他諸費用
・固定資産税
・都市計画税
※家賃収入に対して、5-20%前後引かれることが多い！
つまり購入時に10％価格が上乗せされ、家賃の振り込みは5-20％引かれて振り込まれるということ。
こんなに引かれる項目があるなんて…。
表面利回りが良くても油断できないね…！
これらの金額はほぼ一定額必ずかかり、しかもその負担は大家負担となりますので
諸経費として収入から差し引く必要があります。
実質利回りは表面利回りとは異なりこれらを差し引いて計算されるため、
より正確な収益力をチェックするために必要な指標となります。
但し、実質利回りには個人ごとの事情（確定申告の際に収める所得税・住民税、融資利用の有無など）が含まれていないため、
実質利回りが必ずしも正確な数字ではないことも理解しておこう！
ROI（Return On Investment）
さて、ここまでは2種類の利回りについて解説をしてきました。
収益性の指標となる最後の計算として、ROI（Return On Investment）について説明をしていきます。
突然英語が出てきて拒否反応が起きている方もいるかもしれませんが、
なるべくわかりやすく説明していきますので最後まで付いてきてくださいね！
ROIとはReturn on investmentの略で、日本語では「投資収益率」「投資利益率」などと略されています。
不動産投資だけに使われる指標ではありませんが、不動産投資の場合は
「不動産に投資した資本に対して、どれだけの利益を得られるか」を示す指標です。
【ROIの計算方法】
「収益を稼ぎ出すことができる指標」の為、当然高ければ高いほど収益率が良いということになります。
【ROI計算例】
ROIの計算で「資金繰り」の健全度を調べる
ROIの計算で「資金繰り」の健全度を調べることができます。
表面利回りと実質利回りがどんなに良い数字でも、
購入方法によってはROIがマイナスになり、破綻するケースもあるからです。
フルローンで物件を購入する場合、融資してくれている金融機関に対し、元本と金利の合計額を毎月返済しなければなりません。
例えば、築古物件などで融資が10年以下でしか借りられなかった場合、
いくら優良な物件だったとしても多額の返済額を金融機関に支払う必要があり、家賃収入よりも支払額が上回ってしまいます。
このような状態はROIの計算結果がマイナスとなることで察知することができます。
いくら利回りが良くてもROIがマイナスな場合は
毎月赤字経営になる可能性があるので購入をじっくり検討しよう！
デッド・クロスとは
ROIの計算結果は年々変化していきます。
デッド・クロスとは最初の数年間はROIがプラスだったとしても、
途中からマイナスに転落してしまうことを言います。
不動産投資には、減価償却という素晴らしい仕組みがあります。
減価償却とは簡単に言うと
「実際に支払う必要はないけれど、経費として計上して良いよ！」
というものです。
減価償却費を使えば、実際に支払いは発生していなくても
経理上ではマイナスとなり、収益が減るため節税効果が望める！
デッド・クロスが発生する前は 減価償却費＞元金返済額 の為、節税効果がありますが、
デッド・クロス以降は 減価償却費＜元金返済額 と逆転してしまうため、逆に重税となってしまいます。
あらかじめROIを計算した上でデッド・クロスの有無も確認し物件購入を判断することが大切です。
まとめ＆それぞれの指標の上手な使い方
いかがでしたでしょうか？
今回は不動産投資の収益性を確認するために3つの大切な指標について解説しました。
①表面利回り（グロス利回り）
②実質利回り（ネット利回り）
③ROI (Return On Investment)
基本的に販売図面や不動産屋さんが紹介時に使用しているのは表面利回りですが、
現実的ではない数値の為、表面利回りだけで判断しないようにすることが大切だとわかりました。
但し、物件1件ごとに全ての計算をしていると非常に時間がかかります。
ですので、まずは自身で各数値の目標値を設定しましょう。
【目標数値 例】
例えば表面利回り10％以上、実質利回り8％以上と設定した場合、
表面利回りで10％以上ある物件だけを次の実質利回りの計算へ回します。
続いて、実質利回りの計算で8％以上のものだけを次のROIの計算に回す、
といった具合に基準値を決めておくと物件リサーチがスムーズに進みますよ。
もちろん利回りは住んでいる地区により相場がだいぶ異なります。
上記画像はあくまでも参考画像ですので、まずは毎日の物件リサーチから自身のターゲット地区の利回り相場を判断することから始めましょう。
物件リサーチを始める前の準備段階として必要なことをこちらの記事で解説していますので併せてご覧ください。
今回の記事が少しでもお役に立てれば嬉しいです。
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コメント
はじめまして
不動産投資についてわかりやすく解説いただきありがとうございます。評価基準がわかりました。ありがとうございます。
armlockさん、初めまして。こちらこそお読みいただき、また嬉しいご感想まで頂きましてありがとうございます。
また不動産投資の記事を公開予定ですので、今後も是非遊びに来て頂けると嬉しいです。よろしくお願いいたします。