【不動産投資】物件購入時、諸費用は合計いくらかかるの?実際にシミュレーションしてみた。

不動産投資 諸費用合計 不動産投資

こんにちは、はつまい(@_hatumai)です。 

不動産投資の収益を計算する際、表面利回り・実質利回り・ROIを理解することは非常に重要です。 

なぜなら購入しようとしている物件が「収益物件」か「収益を生まない物件」か、明確に判断するのに役立つからです。 

上記3つの指標の内容や違いがわからない方は、本記事を読み進める前にまずはこちらの記事をご覧ください。

実質利回りを計算する際、物件購入に必要な諸費用を計上して計算をする必要がありますが、

そもそも物件購入の際、諸費用はいくら必要なのでしょうか?

本記事では1,500万円の物件・5,000万円の物件を購入した場合を例にそれぞれシミュレーションも算出してますので、ぜひ最後までご覧ください。 

諸経費の各項目の解説の前に、まずは結論をお伝えします! 

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結論

早速結論です。

物件購入時に必要な諸費用はずばり!!

結論

物件購入価格の7~10%!!!

例えば1,500万円の物件を購入した場合、諸費用は105万~150万円程度必要という計算になります。 

各費用の目安

※正確には物件購入価格により計算式が異なる場合もありますので、あくまでも目安としてご参照ください。

項目購入価格に対する割合
仲介手数料3%+6万円
印紙税0.1~0.2%
登録諸費用
登録免許税司法書士手数料
1~2%
融資諸費用
ローン事務手数料ローン保証料
1~2%
火災保険・地震保険内容・期間により異なる
不動産取得税2%
固定資産税・都市計画税0.3~1%
不動産投資 諸費用一覧

それでは各項目を詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

売買契約が成立した時、成功報酬として不動産仲介業者に支払う手数料です。

業者が売主の場合は支払う必要はありませんので、新築の場合は支払い不要です。 

(新築の場合は基本的に売主=業者の為)

仲介手数料は、不正に上乗せできないように法律で上限が決まっています。 

物件購入価格仲介手数料の上限
200万円以下(購入価格の5%)+消費税
200万円~400万円(購入価格の4%+2万円)+消費税
400万円~(購入価格の3%+6万円)+消費税
仲介手数料の料率

市場に出ている多くの物件は400万円以上の物件かと思いますので、

物件購入価格の3%に6万円を足し、そこに消費税を足した金額が仲介手数料の上限となります。 

はつまい
はつまい

上記はあくまで「上限」だから、不動産会社によって手数料は異なるよ!

仲介手数料を値切ることもできるけど、、、

今後の付き合いもあるし通常通り払った方が無難だよ!

仲介手数料を支払うタイミングは前払いを避けて、決済時に全額支払う「全額後払い」が理想です。

印紙税

契約書の金額に応じた印紙を貼付することで納税をします。

印紙税は物件を購入する際の「売買契約書」と融資を利用する際の「ローン契約書(金銭消費貸借契約書)」でそれぞれ必要となります。

また、金額によって印紙税は異なりますので注意が必要です。 

契約書1通につき1つの印紙を貼付するため、契約書を1通しか作らなければ1通分の印紙税で済みます。

契約金額本則税率軽減税率
10万円~50万円以下400円200円
50万円~100万円以下1千円500円
100万円~500万円以下2千円1千円
500万円~1千万円以下1万円5千円
1千万円~5千万円以下2万円1万円
5千万円~1億円以下6万円3万円
1億円~5億円以下10万円6万円
5億円~10億円以下20万円16万円
10億円~50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円
印紙税の税率

*軽減税率とは

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置” 国税庁HPより抜粋

登録諸費用

登録諸費用は登録免許税司法書士手数料の2つから成り立っています。 

登記は自身で法務局で行うことも可能ですが、誤登記などのトラブルを避けるため、

割り切って支払ってしまう方が良いでしょう。 

登録免許税

所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際に発生する税金で、法務局に納税する必要があります。

通常は、司法書士に報酬と併せて支払い、司法書士が立て替えて納税します。 

内容課税標準本則税率軽減税率(措法72)
売買不動産の価額2.0%令和5年3月31日までの間に
登記を受ける場合1.5%
登録免許税の税額表” 国税庁HPより

*「課税標準」とは「固定資産税評価額」のことです。

司法書士手数料

司法書士手数料は「相場」はあっても仲介手数料のように「上限」が明確に決められているわけではありません。 

よって、司法書士によっては倍近く金額に差がつくこともあります。

司法書士に依頼する際は相見積もりを取り、少しでも費用を安く抑えるようにしましょう。

融資諸費用

融資諸費用は主にローン事務手数料ローン保証料に分かれます。

ローン事務手数料

融資を利用する際にかかる費用の1つがローン事務手数料です。

ローン事務手数料は2つのパターンがあります。

デベロッパーへの支払い

新築マンションをデベロッパーを通じて購入する場合、

デベロッパーが間に入り住宅ローンを組むサポートをしてくれます。 

このサポート費用として、一般的10万円前後の費用が請求されます。 

もちろんサポートを受けなかったらかからない費用ですので、

節約したい方は自分で金融機関へコンタクトすることも可能です。

金融機関への支払い

融資実行する際に金融機関からローン事務手数料が徴収されます。

金融機関によって料率は異なります。

ネット銀行(借入額×2.20%)

メガバンク(約33,000円)

日本政策金融公庫(0円)

※但し、ローン事務手数料が安い理由で金融機関を選ぶのは禁物です。 

事務手数料が安い分、保証料が高くなっている可能性があるからです。 

必ずローン事務手数料と保証料は合わせて比較するようにしましょう!

はつまい
はつまい

ネット銀行の方がローン事務手数料が高く感じるけど、

その分保証料が無料のケースが多いよ!

逆にメガバンクは事務手数料が安いと見せかけて

数十万円の保証料がかかるケースも多いから、

必ず比較検討しようね!

ローン保証料

金融機関によってはローン保証料が発生する場合があります。 

融資期間に全額分を一括事前払いする場合もあれば、毎月の金利に上乗せして支払う場合もあります。

先ほど述べた通り、ネット銀行はローン事務手数料が高い傾向にあり、メガバンクは保証料が高い傾向にあります。 

このことからネット銀行を「事務手数料型」、メガバンクを「保証料型」と呼んだりします。 

ローン事務手数料+ローン保証料の比較

各金融機関のシミュレーションを使って実際に事務手数料と保証料を比較してみました。 

楽天銀行
(ネット銀行)
みずほ銀行
(メガバンク)
ローン事務手数料16万5千円3万3千円
ローン保証料無料30万9千円
合計16万5千円34万2千円

シミュレーション条件

借入額:1,500万円
金利 :1.28%
期間 :35年

上記はあくまで一例で物件価格や融資条件などにより変動しますので、

実際に物件を購入する際は同じ条件でいくつかの金融機関の融資手数料を比較してみましょう。

火災保険・地震保険料

火災保険料・地震保険の加入が原則として任意ですが、金融機関から加入を要求されるケースがあります。

金融機関によって条件は様々で、年払い可能な機関や、保険加入を必須としない機関もあるため各機関へ確認が必要です。

不動産取得税

購入した時点では支払う必要はありませんが、

物件を取得してから半年~10か月経過時点で納付書が届きます。 

はつまい
はつまい

忘れたころに届き、基本的に一括払いだからあらかじめ不動産取得税を予想し備えておこうね!

課税標準取得日 本則税率 軽減税率
固定資産課税台帳に登録された
固定資産の評価額
2008年4月1日から
2024年3月31日まで
土地:3.0%
建物:3.0%
宅地の場合は、固定資産税評価額の
1/2を課税対象とする軽減措置あり
(2024年3月31日まで)
不動産取得税” 東京都主税局HPより抜粋

原則は土地も建物も4%ですが、2024年(令和6年)の3月31日までに取得した土地・建物については軽減税率として3%が適用されます。 

 

固定資産税・都市計画税

1月1日現在の所有者に対して、年4回分割払いで請求される税金です。 

固定資産税評価額に基づいて計算され、その固定資産の所在する市町村が課税する税金です。

但し、東京23区は特例で都が課税することになっています。 

課税標準 固定資産税 都市計画税
固定資産税評価額に基づき計算 1.4%0.3%(上限)
*市町村によって課税金額は異なる
固定資産税” 東京都主税局HPより抜粋

諸費用シミュレーション結果

例えば1,500万円の物件を購入した場合は合計約150万円の諸費用が、

5,000万円の物件を購入した場合は合計約475万円の諸費用が掛かります。 

*火災保険・地震保険は選択する内容により金額幅が広いので今回シミュレーションには入れておりません。

はつまい
はつまい

やっぱり物件購入価格の7~10%程度の諸費用が掛かってくるってことだね!

不動産投資 諸費用 シミュレーション例 1500万、5000万
不動産投資 諸費用 シミュレーション例

*下記はあくまでも簡易的なシミュレーション結果となります。
 購入する物件・利用する金融機関などにより金額は変動致しますので参考程度にご確認ください。

項目購入価格に対する割合費用例①
(1,500万の物件)
費用例②
(5,000万の物件)
仲介手数料(3%+6万円)+消費税56万円172万円
印紙税0.1~0.2%1万円3万円
登録諸費用
(登録免許税+司法書士手数料)
1~2%30万円90万円
融資諸費用
(ローン事務手数料+ローン保証料)
1~2%23万円75万円
不動産取得税2%30万円100万円
固定資産税・都市計画税0.3~1%10万円35万円
合計150万円475万円
諸費用 シミュレーション例

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今回は不動産購入時にかかる諸費用について各項目の解説、及び 実際のシミュレーション例を公開しました。

目安ですが物件購入価格の大体7~10%は諸費用として購入価格とは別途発生しますので、

不動産物件を購入する際は物件費用だけではなく諸費用も考慮し、

返済に無理のない計画を立てるようにしましょう。

本記事が少しでもお役に立てると嬉しいです。 

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