経験者が優遇される?不動産投資の5つの特徴。他の投資との違いは?

不動産投資の5つの特徴 不動産投資

こんにちは、はつまい(@_hatumai)です。

世の中には様々な「投資」が存在しています。

投資信託、株式投資、FX、仮想通貨、国債、REIT、などなど。

数多く投資の選択肢がある中で、自身に合った投資を見つけるためには

それぞれの投資の特徴を理解することが非常に重要です。

そこで、今回は「不動産投資」の特徴他の投資との違いを解説していきます。 

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特徴①:少ない自己資金で投資が可能(レバレッジ効果)

不動産投資の1番の特徴と言えば「レバレッジ(てこの力)」でしょう。

レバレッジ(英語:leverage)とは、経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、または、その高まる倍率。

Wikipedia ”レバレッジ” より抜粋

つまり、わずかな自己資金でも、他人資本(=銀行)からお金を借りることによって自己資金では買えないような不動産を購入することができるのです。

例えば、100万円の自己資金をレバレッジをかけずに購入すると100万円の不動産しか購入できませんが、

レバレッジを30倍効かせると3,000万円の不動産を購入することができます。 

レバレッジ1倍の例
レバレッジ30倍の例

レバレッジの最大の魅力は「時間を味方につける」ことができるという点です。 

例えばレバレッジを使わずに3,000万円の物件を購入するとしましょう。

自己資金を3,000万円貯めるのに30年かかってしまっては、何のために投資をするのか疑問を感じてしまいます。

他人資本(=銀行)に金利を支払うことで「時間」を購入し、不動産を先に手に入れることができるのです。

特徴②:他の投資に比べて値動きが緩やか

株式や為替は毎日価格が値洗いされるため、

保有している株の評価額が気になって毎日仕事が手につかない…!!

なんて話もよく聞きます。 

それに比べて不動産価格は暴落や急騰は起こりにくく、何年にもわたりゆっくりと相場が変動してくるのが通常です。 

下記グラフは住宅地の平均価格の推移を表したものです。

国土交通省 令和2年地価公示

バブル崩壊時、東京・大阪の住宅価格は数年にかけて大幅に下落していますが、

それ以外は約30年間、株価や為替で見るような暴落や急騰は起こっていません。

日単位ではなく年単位での価格変動になるため、

毎日価格が心配で慌てるようなことがなく精神的にも気持ちが楽な投資だと言えます。

特徴③:追証(おいしょう)がかかりづらい

追証(おいしょう)とは:

追加保証金のことを指します。信用取引や株価指数先物取引、FXなど、保証金を担保として行う取引の場合、一定の維持率(委託保証金維持率)を下回ると、追加の保証金を差し入れなければなりません。

SMBC日興証券株式会社 初めてでもわかりやすい用語集 より抜粋

株式投資やFX、金取引など、少ない自己資金で投資ができる商品は他にもあります。

しかし、これらの投資は証拠金が一定率を下回ると、追証(おいしょう)が発生し、

追加で保証金を入金するか、保有している株を売却して損失を確定されなければなりません。

はつまい
はつまい

最初は少ない自己資金で始められるけど、

株価や為替によって追加で支払わないと続けられないってことか…。

ですので、先にも述べたように「毎日の値動きに一喜一憂する生活」から抜け出せないというわけです。

一方、不動産投資は物件を売りに出さない限り正確な評価額はわかりません

毎月の返済が著しく滞ったりしない限り、一括での返済を求めれることは滅多にありません。

はつまい
はつまい

他人資本だけど、急に「返せ!返せなきゃ追加で支払え!」などと言われない安心感があるね。

特徴④:空室対策をしっかり行う必要がある

ここまではどちらかと言うとポジティブな不動産投資の特徴を説明してきましたが、

ネガティブな面も説明していきましょう。

上の段落で「毎月の返済が著しく滞ったりしない限り、 一括での返済を求められることは滅多にありません。 」と説明しました。

では、「毎月の返済が滞ってしまった場合」はどうなるでしょう?

家賃が振り込まれなければ銀行へ借りているローンを返済することが出来ません

ここが不動産投資の怖いところです。

はつまい
はつまい

家賃が入らない期間は自身の貯金を切り崩してもローンを返済しないとなんだね…。

不動産投資で絶対に必要な条件、それは「高い入居率を維持する」こと。

このために学ぶべきことや対策はたくさんありますので、

大家さんになったら極力空室を出さないように努力も必要なのです。

特徴⑤:未経験者に厳しい風潮

不動産投資は他の投資と異なり、「経験者」か「未経験者」で待遇が異なります

例えば融資条件では… 

融資条件

経験豊富な投資家 ⇒  金利や返済期間などより有利な内容で提示される

未経験者     ⇒ 厳しい条件で融資条件が組まれる

銀行からすると「実績がないから、本当にお金を返してくれる人なのかどうかわからない」ということなのでしょう。

付き合いのある経験者ですと、

  • どれほどの資産を保有しているか
  • 過去の返済状況はどうだったか
  • どのような人物か

など信頼に値する情報が目に見えるため、有利な条件での融資が組みやすくなっています。 

また、不動産業者も良い物件が出てきたらまずはトラブルの少ない経験者の方へ話を持っていきます。 

優良物件の紹介

経験豊富な投資家 ⇒  付き合いのある不動産業者から、ネットに出回る前の優良物件が紹介されやすい

未経験者     ⇒ 不動産業者から優良物件の紹介は滅多にない

いい物件は初心者には回ってこない

これが不動産投資の入り口の難しさでもあります。

しかし逆を言えば「未経験者」から「経験者」へなってしまえば

待遇される側へ行けるため、経験者にはメリットとなりうる特徴でしょう。

まとめ

如何でしたでしょうか?

どの投資にも言えることですが、投資を行うにはその投資について理解をすることが重要です。

  1. 少ない自己資金で投資が可能(レバレッジ効果)
  2. 他の投資に比べて値動きが緩やか
  3. 追証(おいしょう)がかかりづらい
  4. 空室対策をしっかり行う必要がある
  5. 未経験者に厳しい風潮

まずは不動産の特徴を知った上で不動産投資の物件探しに取り組んでいきましょう。

本記事が少しでもお役に立てると嬉しいです。

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